让购房者参与定价:美澳居的房地产电商怎么玩?

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4月24日北京美澳居宣布并购快地产的仪式现场——经过简单的几位代表人物客套致辞后,会场随即展开长达二十分钟的颁奖仪式,由于场地有限,“最佳合作渠道”奖便颁了四轮,随后还有“优秀经纪人”颁奖环节,又是一百多号经纪人熙熙攘攘轮番上场,拍照合影拿奖金。

这些得到“打点”的房地产中介代表与旗下的经纪人,正是美澳居并购对象——快地产从前的服务客户。也许不少人像我一样误解了快地产是想象中的房地产开发商或中介。根据公开渠道搜寻到的信息,快地产是一家泛地产整合分销服务商,为房产中介机构、房产开发商、金融机构服务的平台。而经过这次并购动作后,美澳居自然替代了快地产的位置。

看到这里我有些疑惑,据2014年3月份美澳居高调宣布获得DCM 5000万投资时的定位,美澳居是一家为海外房地产开发商、一级代理商服务的平台,其后续的分成模式也用户免费而向商户收费方向,也就是说,美澳居在海外相当于在线中介的角色,为何在国内直接与房地产中介合作并捧为座上宾?

这得从快地产的服务的中介业务背景说起。布会现场上曾多次亮起“一二手联动分销”的概念,根据会场附带的解说文档:“一二手联动是由经济人想目标客户销售新房,实现房源与客源的无缝对接。”话说白了,这些房地产中介也开始销售新房。这即便国外来说也是较为少见的模式,不过这并不是什么值得骄傲的创新,其背后的宏观背景,是国内经济增速下滑、房地产市场萎靡,开发商新房卖不出去,二手房成交量同样下滑,开发商才与房地产中介联手拓宽渠道、提高交易量的下策。

相比国外市场,显然新房子要好卖得多,据吴波此前经验不少数万美元的别墅未上线便已被朋友抢光,其他大多数的楼盘也是供不应求的状态,而国外房地产行业发展时间更长,已有了成熟独立的经纪人模式,用户无需通过房产中介,美澳居在国外与开发商直接合作的方式便不难理解了。

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然而对于一部分人的逆境,于另一部分人意味着机会,实际上美澳居的并购对象快地产,也是在整体房产市场增速下滑的背景下为开发商找渠道,为地产中介找房源的信息服务平台。而PingWest留意到美澳居销售的首个案例“方糖”颇为特殊,与国外直接代理房产销售的模式不同,其官方宣传的“反团购模式”实际是一套询价机制,因为无论是产品生产环节的众筹或消费环节的团购,都需要用户预付款。经与美澳居CEO吴波确认,报价页面用户无需缴纳预定费用,仅提交自己心目中的价位,开发商根据自己意向决定是否撮合出双方满意的出价。与过去申购新楼盘挤破头的窘况相比,购房者开始小部分进入价格决策尝试,买房与卖房市场的转变,由此可见一斑。

当然,造成国内外差异,不仅仅是宏观市场背景的影响。据吴波透露,国内客户购买海外房产多为投资性质,大部分房源为别墅类型。而国内公众则“安居乐业”的需求更多,所以询价的机制,更适合多人参与的项目。

据统计,2013年全年,北京新建住宅成交网签署量为80693套,上半年成交44542套,下半年成交36151套,销量不济,而开发商则通过房地产中介拓宽渠道,2013年全年成交的3691套、总计87亿的销售额已经占到北京新房蛋糕的5%。按现今国内逐步下滑的经济增速,这样的环境恐怕还会一直持续下去。

不难看出,吴波的美澳居借助的正是一次难逢的行业洗牌机会,与过去同行竞争最后剩下几家寡头中介的格局不同,在需要持续缩减成本,房地产交易透明化的呼声越来越高的背景下,传统中介地产商也难以面对更具规模效益、成本与技术优势的互联网服务“裹挟”。美澳居不会是国内房地产电商唯一一名参与者,未来能否撬动整个蛋糕,吴波自己也表示,“我们只是刚刚起步。”

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